In breve
- Il canone non è libero: va calcolato con l'accordo territoriale di Napoli.
- In cambio il proprietario ha la cedolare al 10% (dal 2027 si prevede il 5%) e l'IMU ridotta del 25%.
- Il contratto dura 3 anni + 2, oppure è transitorio o per studenti.
- Se lo fate senza associazione, serve l'attestazione per avere gli sconti.
L'idea in una frase
Lo Stato ti dà un forte sconto sulle tasse se accetti di affittare a un prezzo ragionevole. Quel prezzo non lo decidi tu: lo stabiliscono, zona per zona, le associazioni dei proprietari e degli inquilini con un accordo territoriale. A Napoli gli accordi in vigore sono del 2025.
Libero o concordato?
Affitto libero (4+4)
- Prezzo deciso liberamente
- Durata 4 anni + 4
- Cedolare secca al 21%
- IMU piena
Canone concordato (3+2)
- Prezzo dentro i valori dell'accordo
- Durata 3 anni + 2
- Cedolare secca al 10%
- IMU ridotta del 25%
Il canone concordato di solito è più basso del mercato libero, ma le tasse scendono così tanto che spesso il proprietario incassa di più al netto. Puoi verificarlo con il simulatore.
Come si calcola il prezzo
A Napoli il prezzo al metro quadro dipende da quattro cose. Il calcolatore le applica tutte da solo.
- La zonaLa città è divisa in 7 aree, dalla periferia (area 1) a Chiaia e Posillipo (area 7). Conta il foglio catastale del palazzo, non il civico. Trova il tuo foglio.
- Le dotazioniAscensore, doppi servizi, riscaldamento, balcone, porta blindata… Fino a 3 dotazioni sei in fascia 1, con 6 o più in fascia 4.
- Lo stato della casaDentro la fascia, il prezzo sale se la casa è in ottime condizioni e scende se è mediocre.
- Gli extraArredamento, durata più lunga, strada di pregio, vista libera fanno salire il prezzo; case grandi o in vie meno richieste permettono uno sconto.
EsempioUn trilocale di 70 mq in area 6, fascia 3, in buono stato: circa 104 €/mq all'anno, cioè intorno ai 605 € al mese prima degli extra.
I tre tipi di contratto
- Agevolato 3+2: il più comune, per chi ci va a vivere. Si può fare anche più lungo (4, 5 o 6 anni + 2), con un piccolo aumento del canone.
- Transitorio: fino a 18 mesi, solo se c'è un'esigenza temporanea indicata nel contratto (lavoro, studio, ristrutturazione…).
- Studenti universitari: da 6 mesi a 3 anni, per chi è iscritto all'università lontano da casa. Guida per studenti.
I passi per farlo
- Calcola il canoneCon il calcolatore: ottieni anche la scheda di calcolo (allegato H) da firmare.
- Prepara il contrattoVa usato il modello ufficiale del D.M. 16/01/2017. Puoi compilarlo qui con i dati già inseriti.
- Ottieni l'attestazioneSe nessuna associazione vi ha assistito, chiedila a un'organizzazione firmataria. Ti aiutiamo noi.
- Registra il contrattoEntro 30 giorni all'Agenzia delle Entrate, scegliendo la cedolare. Come si fa.
Gli errori più comuni
- Superare il massimo: un canone più alto di quello calcolato fa perdere le agevolazioni.
- Usare un contratto qualsiasi: serve il modello ministeriale, non un fac-simile generico.
- Dimenticare l'attestazione nei contratti non assistiti: senza, niente cedolare al 10%.
- Sbagliare la zona: conta il foglio catastale, che trovi nella visura, non il nome del quartiere.